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涉及近2亿租客!“房租抵税烦恼”被证伪了?

时间:2019-01-20 09:10:48 中财网
  近日网传因房东担忧额外缴税,要求租客不许填报地址用来抵扣个税的消息刷屏朋友圈。起源是一篇网上流传较广的题为《房东跟租客说,你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!》的文章。

  该文章以租房者的口吻宣称,房东告诉他,“如果你去申报住房租金抵扣个税,房子就不租给你了,我宁愿退房租!”

  房东还算了一笔账,如果租客拿他的信息去申报个税抵扣,税务部门就会通知房东去开发票交税。最终,租客省了100元,房东却要多纳税500元。


  按照国家税务总局发布实施的《个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)》,纳税人在填报个税专项附加扣除信息中的住房租金信息时,必须填写出租方(即房东)的信息。房东是自然人的,系统要求填写房东的姓名和身份证号码。

  因此租客们担心一旦申报,房东会不会把被征收的税款转嫁到他们的头上,从而变相引发租金上涨。

  此前据我爱我家集团董事长兼CEO谢勇表示,2017年我国住房租赁市场交易总量约1.2万亿元,租房人口1.94亿人,占全部人口的13.9%。预计到2025年,租金总量将首次超过3万亿元,租赁人口增至2.52亿人。到2030年,租金总量将达到4.6万亿,有接近3亿人通过租房实现“住有所居”。

  房租税率没这么高
  对此央视财经也引述专家的话对此进行了辟谣,很多地区对于个人出租住房按一个较低的综合税率简易征收房租的税金。比如北京和上海,一般是按照房租的5%综合税率来收。

  也就是说,假如北京一个房东出租住房,每月房租收入3000元,按照5%综合征收税率,实际缴纳税款只有150元,纳税数额远没有网传文章中计算的12%那么高。


  长平经济研究所执行所长王长勇表示,北京市出租房屋所得要缴纳的税种包括个人所得税、增值税、印花税、房产税和城建税等,合计约为16%,但实际上,北京市出租房屋的综合税率优惠大概在5%,这是为了降低租客租房的费用。

  新规已释放最大制度善意
  另外多位专家指出,从我国现实情况看,个人出租房屋往往少有纳税。而鉴于征管难度原因,税务部门对于个人出租房屋的纳税问题,也采取较宽容态度,除了主动申报纳税的,通常也不会检查收缴。

  中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青表示,在申报租金扣除时,新规只是要求留存房租合同等备查,并没有要求提供完税发票和付款记录,本身政策已经考虑很周到,释放了最大的制度善意,就是为了方便租客能顺利享受到租金扣除。

  中国政法大学财税法研究中心施正文也表示,按照现行法律,个人出租住房应该缴税,但实际缴税的很少,相关部门因为信息不透明也没有精力去查。现在税务部门虽然掌握这一信息,但马上去加强征管也不现实。

  施正文认为,“在征管不明朗情况下,随着涉税风险加大,一些对此敏感的房东为了规避风险,可能要求租客不去申报相关信息,或者双方协商依法纳税后调整房租,房租是否上涨、涨多少取决于市场,因此一些纳税人可能放弃住房租金扣除。更多的情况是,房东可能认为税务局不会来查,维持现状,房客享受扣除。”

  综合分析人士观点看,在当前经济下行压力下,减税降费是主旋律,因此当前税务局去加强房东出租房屋纳税征管可能性小,相当一段时间内仍是维持现状。

  租中介代管房子如何申报?
  还有一个问题困扰了不少租客,租住中介公司代管的房子,“出租人类型”时填报“个人”还是“组织”?

  国家税务总局12366纳税人服务平台工作人员表示,“正常的操作流程就是看你和谁签订的合同,和个人签订合同就选择个人,和组织签订合同就选择组织,如果填报错误可以在app上修改,或者联系租客所在单位进行修改。”

  未来应对策略:稳预期是关键
  但面对体量不断成长的租赁市场,维持现状只能解当前一时之急,未来该问题如何解决呢?

  华泰证券研报表示,我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间,住宅租赁市场规模有望由2017年约1.2万亿元提升至2025年约2.33万亿元,由此产生的个税抵扣规模也十分庞大。

  施正文表示,当务之急是相关部门尽早出台过渡性政策,比如对出租房屋租金在一定额度内的收入免税,从而降低征纳双方风险,稳定市场上对减税降费的预期。

  易居研究院副院长杨红旭建议,可考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接,比如同样征收房地产税,个人房东出租房屋如果去备案和缴税的话,可以酌情让他们少交一点,要给予一些优惠措施,鼓励这些房东愿意去租赁合同备案,但这是一个很慢的推进过程。

  前社科院金融研究所研究员易宪容表示,首先可以给予几年房租优惠或减免政策,使得房东没有后顾之忧,这也让租房者的租金扣缴得以获得。

  其次中国的个人所得税要尽快地向个人综合所得税制转型,这样才能通过税收的方式来调节社会财富分配关系。

  易宪容建议指出,目前与房地产相关的税收政策更是有利于富者而对绝大多数中低收入者不公平。政府要通过房地产税来调控社会财富分配关系。否则当前中国这种混乱及不公平的房地产税将成为制造中国社会收入严重不公平的制度障碍。所以,对于国内居民租金收入在1万元以下(这已经是工资收入减免税收额一倍了)要采取优惠减免的办法,然后2-3年内通过确立新的税收制度来化解这个问题与争议。
  .十.字.路.口
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